3 điều kiện để cổ phiếu BẤT ĐỘNG SẢN bước vào sóng tăng giá mới (giải thích thật dễ hiểu, có ví dụ mã cổ phiếu):
Điều kiện nào khiến cổ phiếu bds bước vào nhịp tăng giá?
1. Được phê duyệt pháp lý dự án
Ý nghĩa:
Trước khi một dự án bất động sản được bán ra thị trường, doanh nghiệp buộc phải hoàn thiện mọi thủ tục pháp lý như quy hoạch, giấy phép xây dựng, xác nhận quy mô… Quy trình này thường rất phức tạp và kéo dài.
Khi có thông tin dự án được “tháo nút thắt” pháp lý, nhà đầu tư sẽ “dòm ngó” ngay vì biết chắc sắp tới doanh nghiệp sẽ có “đồ để bán”, doanh thu tương lai rõ ràng hơn. Đây gần như là tín hiệu khởi đầu cho sóng giá cổ phiếu – vì dòng tiền đầu cơ sẽ vào trước khi doanh nghiệp tăng doanh số thực tế.
Ví dụ minh hoạ:
DXG có dự án The Prevere ở TP.HCM vừa giải quyết xong pháp lý, thông tin này làm cổ phiếu trở thành tâm điểm chú ý, giá tăng ngay khi công bố.
NLG được tháo gỡ pháp lý khu đô thị Mizuki Park, giúp thị giá bật tăng khi thị trường dự đoán doanh thu lớn sắp tới.
NVL với Aquacity tại Đồng Nai sau khi hoàn thiện quy hoạch chi tiết, cổ phiếu hồi phục vì nhà đầu tư kỳ vọng doanh nghiệp sắp bán hàng trở lại.
2. Mở bán dự án
Ý nghĩa:
Khi doanh nghiệp bắt đầu mở bán các dự án, thị trường có thể ước lượng được doanh số, lợi nhuận sẽ ghi nhận trong ngắn hạn.
Ở giai đoạn này, cổ phiếu bất động sản thường tăng mạnh nhất vì mọi thứ đã rõ ràng: biết dự án bán bao nhiêu căn, giá bao nhiêu tiền, tỷ suất lợi nhuận ra sao. Các con số này là chất xúc tác để dòng tiền lớn, tổ chức và nhà đầu tư cá nhân cùng nhảy vào cổ phiếu.
Ví dụ minh hoạ:
KDH: Khi doanh nghiệp mở bán Clarita và Emeria, giá chào bán hấp dẫn và sức mua mạnh, cổ phiếu hưởng lợi rõ rệt khi doanh thu và lợi nhuận thực tế tăng lên nhanh chóng.
NLG: Các đợt mở bán Akari City, Izumi City liên tục giúp công ty ghi nhận doanh số lớn, cổ phiếu tăng mạnh ngay trong và sau các đợt mở bán.
DXG: Dự án Gem Sky World tại Đồng Nai cứ đến mỗi giai đoạn mở bán tiếp theo, giá cổ phiếu lại có “sóng” nhờ doanh số tăng đều.
=> Lưu ý: sau khi đã mở bán và book doanh thu lợi nhuận khủng thì đây là lúc bán Doanh nghiệp đã đạt đỉnh chu kỳ kinh doanh/tăng trưởng: Khi mọi động lực tăng trưởng đã được thể hiện toàn bộ vào lợi nhuận, ví dụ như quý 2/2024 công ty Nhà Từ Liêm ghi nhận toàn bộ lợi nhuận dự án lớn, sau đó không còn động lực cho kỳ vọng tiếp theo thì nên bán. Lúc này dù đang lãi hay lỗ cũng phải bán vì cổ phiếu đã hết chu kỳ.
3. Giá đất tăng nóng
Ý nghĩa:
Khi thị trường xuất hiện các “cơn sốt đất” ở khu doanh nghiệp sở hữu nhiều đất, giá trị tài sản doanh nghiệp lập tức tăng lên mạnh dù lợi nhuận ngắn hạn chưa ghi nhận ngay.
Điều này khiến cổ phiếu cũng được “định giá lại” dựa trên tiềm năng tài sản, kể cả khi doanh nghiệp chưa trực tiếp bán hàng hoặc bàn giao sản phẩm. Sóng giá ở giai đoạn này thường mạnh khi báo chí, truyền thông liên tục đưa tin về các thương vụ đất đai, làm tăng kỳ vọng trên thị trường cổ phiếu.
Ví dụ minh hoạ:
KDH: Có nhiều dự án ở các khu vực như quận 9, Bình Chánh, Thủ Đức của TP.HCM – nếu nơi đây xuất hiện “sốt đất”, thị giá cổ phiếu cũng tăng nhờ giá trị quỹ đất được định giá lại.
NVL: Sở hữu nhiều dự án ở Đồng Nai, Bình Thuận, nếu các khu này “sốt đất”, tài sản NVL tăng giá nhanh, dù thực tế việc bán hàng chưa thật sự mạnh mẽ.
Tóm lại:
Nếu là nhà đầu tư mới bước vào nhóm cổ phiếu bất động sản, bạn nên theo dõi sát các tín hiệu quan trọng:
(1) Dự án đã tháo nút thắt pháp lý chưa?
(2) Sắp hoặc đang mở bán dự án nào không? Doanh thu, lợi nhuận ước tính ra sao?
(3) Khu vực doanh nghiệp nắm giữ quỹ đất có xuất hiện sốt đất không?
Những doanh nghiệp pháp lý rõ ràng, liên tục ra hàng và tập trung vào nhu cầu ở thật tại đô thị lớn (ví dụ: KDH – TP.HCM, DXG – TP.HCM/Đồng Nai, NLG – Đông Nam Bộ/miền Bắc) thường an toàn và triển vọng hơn các mã có quỹ đất lớn nhưng chủ yếu ở tỉnh hoặc đất nghỉ dưỡng (NVL) – nơi tốc độ phát triển chậm hơn và nhu cầu ở không cao